COMPRARE CASA
ACQUISTO SICURO IMMOBILE EDILIZIO
L’acquisto di un appartamento o di un edificio monofamiliare necessita di alcuni semplici ma fondamentali accorgimenti al fine di evitare, a posteriori, l’insorgere di una serie di problematiche di natura tecnico amministrativa.
Se, infatti, in via preliminare, non si sono effettuate scrupolose verifiche sulla documentazione amministrativa relativa al fabbricato, il possesso della nostra tanto sospirata casa può rivelarsi un rischio.
Ecco cosa controllare
Il documento è rilasciato dal Comune dopo la realizzazione dell’edificio ed attesta che l’immobile rispetta le prescrizioni in materia di igiene e salubrità degli ambienti, la sicurezza statica del fabbricato, l’accessibilità dei locali ai soggetti diversamente abili e che gli impianti presenti sono stati realizzati nel rispetto delle relative norme.
Un tempo il documento era denominato “abitabilità” per gli edifici residenziali ed “agibilità” per i non residenziali. Il T.U. dell’edilizia denomina entrambi “agibilità”.
E’ da sapere che prima del 1967 il titolo edilizio autorizzativo non era necessario per le costruzioni in zona agricola e per le costruzioni nei comuni sprovvisti di Piano Regolatore Generale. L’estensione dell’obbligo per tutti i fabbricati è stata introdotta con la cosiddetta “Legge ponte” nel 1967.
La rispondenza del fabbricato al progetto approvato (in riferimento al quale è stato rilasciato il titolo edilizio) è la prerogativa più importante che deve avere una qualsiasi costruzione. Eventuali difformità costituiscono veri e propri abusi edilizi per i quali il proprietario può essere denunciato al Tribunale Penale anche se non autore materiale dell’abuso.
Non sempre è possibile regolarizzare quanto difforme a posteriori e comunque tale regolarizzazione comporta oneri economici per il proprietario in un tempo spesso indeterminabile.
La regolarità edilizia del fabbricato, ma anche di un singolo appartamento in un edificio molto grande, è la prerogativa amministrativa che richiede il Comune per accettare una Denuncia Inizio Attività, (atto tecnico amministrativo progettuale che si presenta al Comune per ristrutturare il proprio appartamento).
· IMMOBILE OGGETTO DI RICHIESTA DI SANATORIA EDILIZIA
E’ importante sottolineare che esiste una differenza fondamentale tra condono edilizio e sanatoria edilizia.
Infatti il condono edilizio riguarda la possibilità di estinzione del reato penale che si commette allorquando si costruisce senza permesso; la sanatoria edilizia è l’atto amministrativo autorizzativo che può rilasciare il comune per opere abusive già realizzate.
Chi decide di comprare un immobile oggetto di richiesta di sanatoria edilizia (si dice impropriamente “condonato”) deve verificare che sia stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria o comunque che ci siano i presupposti per il suo rilascio.
Capita con estrema frequenza che fabbricati oggetto di richiesta di sanatoria, per i quali l’autore dell’abuso abbia beneficiato del condono (estinzione del reato penale a seguito del pagamento dell’oblazione), non possano ottenere la concessione edilizia in sanatoria ovvero il titolo edilizio per le ragioni più disparate.
Nel caso di immobile oggetto di richiesta di sanatoria edilizia o eventualmente legittimato con concessione edilizia in sanatoria, è importante verificare che ci sia coincidenza tra lo stato di fatto dei luoghi e del fabbricato con quanto autorizzato.
In caso di mancato rilascio di sanatoria è bene verificare con un tecnico lo stato della pratica presso gli uffici comunali, per accertare che non ci siano motivi ostativi al rilascio stesso, mentre in caso di difformità tra il “sanato” e le opere realizzate occorre verificare se ci siano i presupposti per una regolarizzazione ai sensi dell’articolo 36 del T.U. dell’edilizia..
L’acquisto di un appartamento o di un edificio monofamiliare necessita di alcuni semplici ma fondamentali accorgimenti al fine di evitare, a posteriori, l’insorgere di una serie di problematiche di natura tecnico amministrativa.
Se, infatti, in via preliminare, non si sono effettuate scrupolose verifiche sulla documentazione amministrativa relativa al fabbricato, il possesso della nostra tanto sospirata casa può rivelarsi un rischio.
Ecco cosa controllare
- ATTO DI COMPRAVENDITA DI PROVENIENZA
- L’immobile deve essere in pieno possesso del venditore e dei venditori e libero da ipoteche. Questa verifica è effettuata dal Notaio, o direttamente dal diretto interessato recandosi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (Ufficio del Registro), fornendo i riferimenti nominativi dei venditori ed effettuando le ricerche sulla formalità di provenienza in questione.
- L’Atto di provenienza deve riportare con esattezza gli estremi catastali, i riferimenti toponomastici ed ogni altra indicazione per identificare l’oggetto della compravendita
- L’Atto di provenienza deve riportare gli estremi del titolo edilizio autorizzativi della costruzione.
- DOCUMENTAZIONE CATASTALE
- Il fabbricato deve essere accatastato, ovvero riportato su una particella catastale e graficizzato su un “foglio di mappa” che rappresenta una porzione in scala 1:1000 o 1:2000 del il territorio comunale e rappresentato con una planimetria catastale di dettaglio (scala 1:100 o 1:200)
- La visura catastale deve riportare, tra l’altro, il classamento e la categoria catastale con il relativo reddito. Il reddito è il parametro sul quale si pagano le imposte.
- La planimetria catastale deve essere rispondente allo stato di fatto dell’edificio e deve indicare anche eventuali pertinenze come giardini parcheggi, soffitte e/o cantine
- La categoria catastale deve essere idonea alla destinazione d’uso che si intende dare al fabbricato.
- AGIBILITA’
Il documento è rilasciato dal Comune dopo la realizzazione dell’edificio ed attesta che l’immobile rispetta le prescrizioni in materia di igiene e salubrità degli ambienti, la sicurezza statica del fabbricato, l’accessibilità dei locali ai soggetti diversamente abili e che gli impianti presenti sono stati realizzati nel rispetto delle relative norme.
Un tempo il documento era denominato “abitabilità” per gli edifici residenziali ed “agibilità” per i non residenziali. Il T.U. dell’edilizia denomina entrambi “agibilità”.
- TITOLO EDILIZIO
E’ da sapere che prima del 1967 il titolo edilizio autorizzativo non era necessario per le costruzioni in zona agricola e per le costruzioni nei comuni sprovvisti di Piano Regolatore Generale. L’estensione dell’obbligo per tutti i fabbricati è stata introdotta con la cosiddetta “Legge ponte” nel 1967.
La rispondenza del fabbricato al progetto approvato (in riferimento al quale è stato rilasciato il titolo edilizio) è la prerogativa più importante che deve avere una qualsiasi costruzione. Eventuali difformità costituiscono veri e propri abusi edilizi per i quali il proprietario può essere denunciato al Tribunale Penale anche se non autore materiale dell’abuso.
Non sempre è possibile regolarizzare quanto difforme a posteriori e comunque tale regolarizzazione comporta oneri economici per il proprietario in un tempo spesso indeterminabile.
La regolarità edilizia del fabbricato, ma anche di un singolo appartamento in un edificio molto grande, è la prerogativa amministrativa che richiede il Comune per accettare una Denuncia Inizio Attività, (atto tecnico amministrativo progettuale che si presenta al Comune per ristrutturare il proprio appartamento).
· IMMOBILE OGGETTO DI RICHIESTA DI SANATORIA EDILIZIA
E’ importante sottolineare che esiste una differenza fondamentale tra condono edilizio e sanatoria edilizia.
Infatti il condono edilizio riguarda la possibilità di estinzione del reato penale che si commette allorquando si costruisce senza permesso; la sanatoria edilizia è l’atto amministrativo autorizzativo che può rilasciare il comune per opere abusive già realizzate.
Chi decide di comprare un immobile oggetto di richiesta di sanatoria edilizia (si dice impropriamente “condonato”) deve verificare che sia stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria o comunque che ci siano i presupposti per il suo rilascio.
Capita con estrema frequenza che fabbricati oggetto di richiesta di sanatoria, per i quali l’autore dell’abuso abbia beneficiato del condono (estinzione del reato penale a seguito del pagamento dell’oblazione), non possano ottenere la concessione edilizia in sanatoria ovvero il titolo edilizio per le ragioni più disparate.
Nel caso di immobile oggetto di richiesta di sanatoria edilizia o eventualmente legittimato con concessione edilizia in sanatoria, è importante verificare che ci sia coincidenza tra lo stato di fatto dei luoghi e del fabbricato con quanto autorizzato.
In caso di mancato rilascio di sanatoria è bene verificare con un tecnico lo stato della pratica presso gli uffici comunali, per accertare che non ci siano motivi ostativi al rilascio stesso, mentre in caso di difformità tra il “sanato” e le opere realizzate occorre verificare se ci siano i presupposti per una regolarizzazione ai sensi dell’articolo 36 del T.U. dell’edilizia..